Finanziare una casa in legno

Finanziare una casa in legno

Come fare per finanziare una casa in legno? Vediamo quali sono gli step di pagamento per una costruzione in legno e le differenze con il sistema tradizionale.

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Nell’edilizia tradizionale, quando occorre il mutuo, la banca eroga le varie rate di finanziamento secondo “stati di avanzamento lavori” (S.A.L.), via via che progredisce la realizzazione dell’edificio. Le imprese edili tradizionali forniscono essenzialmente una prestazione di servizi, acquistando i materiali ed assemblandoli in cantiere.

Invece, nell’edilizia in legno c’è un alto livello di prefabbricazione, e viene venduto all’acquirente un bene fisico, con un contratto di compravendita che ne fissa il prezzo, non soggetto a rincari per un periodo di tempo determinato, vengono indicate le rate dei pagamenti e i tempi di consegna dell’opera che avviene in pochissimi mesi.

Gli elementi in legno sono prefabbricati in misura quasi totale. Ne derivano vantaggi sia dal punto di vista qualitativo sia per la consegna. Negli stabilimenti di produzione la temperatura e l’umidità sono sempre uniformi. Gli operai lavorano in condizioni sempre costanti e le costruzioni sono protette dagli agenti atmosferici. L’elevata prefabbricazione facilita e velocizza i lavori in cantiere e garantisce una qualità standardizzata e controllabile. Le infrastrutture del cantiere (gru, ponteggi, ecc.) servono per poco tempo e i costi per la logistica vengono ridotti. I tempi di realizzazione sono brevissimi e in tal modo si può utilizzare prima l’edificio, cosa che a sua volta riduce notevolmente i costi. 

Nella casa in legno le pareti – a parità di isolamento – sono più sottili rispetto a quelle delle strutture tradizionali.

Ciò significa che, in un edificio in legno con le stesse dimensioni esterne, è possibile ottenere fino al 10% in più di superficie abitabile. Per una casa unifamiliare ciò significa un guadagno di spazio pari a quasi una stanza intera.

Poiché il legno non richiede tempi di asciugatura e  maturazione, è possibile realizzare rapidamente anche più piani. Non si usa acqua per costruire un edificio in legno, niente malta, calce o cemento: ciò significa che non c’è bisogno di aspettare mesi per poter iniziare ad abitarlo. La costruzione è completamente a secco e la quantità di acqua usata per incollare le piastrelle o per stuccare il cartongesso e per la tinteggiatura interna è veramente minima: è sufficiente una settimana per asciugarla completamente. 

Il legno è il materiale da costruzione più richiesto quando si tratta di realizzare case antisismiche e passive a risparmio energetico: il legno ha l’altissima capacità di soddisfare tutti i requisiti fisico-strutturali, resiste ai terremoti e anche agli incendi. Il legno è in grado di creare le migliori condizioni climatiche interne. Il legno influisce positivamente sul benessere delle persone, e di conseguenza sulla loro salute: anche questo è un fattore economico.

Le banche non sempre capiscono la differenza tra una costruzione tradizionale nella quale i pagamenti sono a SAL, e l’acquisto di una casa in legno prodotta in stabilimento, trasportata nei suoi vari elementi prefabbricati e poi montata in cantiere in pochi giorni.

Nel cantiere tradizionale, i materiali non costituiscono un bene ossia un edificio. La sabbia, il cemento, i mattoni che stanno sul terreno in attesa della posa non sono altro che materiali che in qualsiasi momento possono essere prelevati e ceduti a qualche altro cliente così come accade nei magazzini che vendono materiali edili. Quindi la banca dice: fino a quando questi materiali non formano un edificio (anche al grezzo) NON TI FINANZIO. 

Quando il perito della banca accerta che esiste la struttura dell’edificio  la banca concede una prima rata di finanziamento a SAL che attestal’avvenuta esecuzione di una certa quantità di lavoro da parte dell’impresa. 
Poi  farà un’altra erogazione quando le facciate esterne sono finite con isolante e intonaco e anche il tetto sarà finito (grezzo avanzato), e così via. Le erogazioni  da parte della banca saranno sempre SUCCESSIVE all’accertamento del perito della effettiva realizzazione dei lavori.

Nell’edilizia tradizionale i lavori possono essere fermati in qualsiasi momento e il costruttore edile può essere liquidato dal committente, e sostituito da un’altra impresa.Ecco perché i periti si dimostrano generalmente piuttosto rigidi, e faticano a comprendere le differenze tra i due sistemi trasmettendo alla banca le loro perplessità.

Le modalità per finanziare una casa in legno sono diverse

L’acquirente acquista un bene fisico, sottoscrivendo un regolare contratto di compravendita che ne fissa il prezzo, non soggetto a rincari per un periodo di tempo determinato, un contratto in cui sono indicate le modalità dei pagamenti e i tempi di consegna dell’opera. Nell’edilizia in legno, è come se il cliente acquistasse un’automobile personalizzata per lui, prodotta e consegnata in pochi mesi, ma che occorre pagare per la gran parte in anticipo.

Questa prassi, consolidata in molti paesi europei in cui le case in legno rappresentano una realtà costruttiva importante, non è ben compresa dalle banche italiane abituate a confrontarsi con gli impresari edili del mattone.
La certezza delle regole d’acquisto di una casa prefabbricata costituisce invece un valore aggiunto, a garanzia di un prezzo di acquisto certo e fisso e di una programmazione precisa dei lavori. Il vantaggio delle case prefabbricate in legno consiste nel fatto che il prezzo di acquisto viene bloccato nel momento in cui si firma il contratto: come quando si acquista un’automobile. Mentre ciò è impossibile con le costruzioni in muratura, in quanto soggette a variazioni, continue.

Di solito i problemi possono essere superabili, se  il cliente acquirente della casa può soddisfare le garanzie richieste dalla banca (magari facendosi aiutare da parenti), o se riesce con i suoi mezzi ad arrivare a poco più del 50% del prezzo pattuito poiché il valore della casa in legno è riconosciuto universalmente maggiore del prezzo di acquisto.
Una casa prefabbricata in legno, è una costruzione edilizia che viene realizzata appositamente per un determinato cliente, dunque, l’azienda di costruzione non può rivenderla a terzi.

Intanto, il produttore deve acquistare e approvvigionarsi di tutti i materiali necessari, poi deve costruire e assemblare in stabilimento tutto quanto, caricare sui camion, trasportare fino a destinazione e poi deve montare sul posto i vari elementi prefabbricati.

Nella fase di prefabbricazione in stabilimento, gran parte delle opere possono già essere compiute: la casa può arrivare in cantiere con le pareti semi-finite: c’è la struttura portante, l’isolante interno, il cappotto esterno, la rasatura, gli infissi già montati, i corrugati elettrici e le scatoline elettriche montate nelle pareti, i tubi dell’impianto idrico inseriti nelle pareti, ci sono anche i cartongessi ignifughi e le tramezze. In cantiere le pareti vengono unite tra loro, e vengono montati i solai anche questi prefabbricati.

Sempre in cantiere viene fatta la finitura esterna colorata con intonachino. A questo punto la casa è al cosiddetto semi-finito e comprende anche le tramezza interne. Mancano i massetti, le piastrelle o il parquet, la tinteggiatura interna, le porte, i sanitari e le macchine degli impianti termici. Ma in poco più di un mese la casa può essere completata.

Per una casa in legno prefabbricata si prevedono vari step di pagamento:

  1. 5% per Prenotazione (serve a prenotare il periodo di produzione in stabilimento) e per progettazioni esecutive e strutturali, calcoli, modello legno 3D, piano di montaggio
  2. 30%  Anticipo per produzione elementi prefabbricati 
  3. 25% Anticipo 10 giorni prima della consegna in cantiere  ….Se c’è il mutuo bancario
  4. 20% Acconto a SAL per massetti, pavimenti e rivestimenti
  5. 15% Acconto a SAL per porte interne, finiture interne, macchine impiantig
  6. 5% Saldo ultimo SAL alla consegna

Il periodo di prenotazione è di circa 4 mesi. Il montaggio del semi-finito si realizza in tempi rapidissimi: un mese. Per il completamento occorre circa un mese o poco più. Ma questa velocità di realizzazione è possibile solo se anche i vari step di pagamento da parte del cliente o della banca sono puntuali, altrimenti se occorre attendere che il perito certifichi il SAL possono passare anche 3 settimane ogni volta, creando ritardi alle lavorazioni. Ritardando i tempi della consegna dell’edificio finito, aumentano i costi della logistica e del personale, costi che graverebbero poi sul cliente.

Questa scaletta dei pagamenti (e la velocità di esecuzione) non è compresa dalle banche che continuano a ragionare in base ai S.A.L. La prima rata di mutuo generalmente arriva a coprire solo il 30% del contratto. Così il cliente si può trovare in difficoltà avendo già anticipato somme ingenti per progetti, autorizzazioni, terreno, scavi e fondazioni, non coperti dai S.A.L. e sui quali la banca non eroga nulla.

La banca attende che sia realizzato il “rustico” ossia che l’edificio al grezzo sia fissato stabilmente sulle fondazioni e che abbia il tetto coperto.L’acquisto dell’edifico prefabbricato in stabilimento e che arriva in cantiere semi-finito, resta spesso fuori delle possibilità del cliente che ha già esaurito il suo capitale iniziale. 

Come fare quindi per coprire questa fase importantissima ?

Ci sono vari sistemi per finanziare una casa in legno, ecco perché ti chiediamo di rispondere sinceramente alle seguenti domande; le tue risposte ci aiuteranno a inquadrare correttamente la tua situazione in modo che possiamo trovare la soluzione migliore per te. 

Le foto delle case presenti in questa pagina sono state costruite da noi di Biolam Italia con la linea Xlam Italia.